부동산 경매물건을 입찰할 때 가격과 수익률만큼이나 중요한 것이 바로 임차인 권리분석입니다.
낮은 가격에 낙찰받더라도 임차인 권리분석을 제대로 하지 않고 입찰하게 되면 손해를 볼 수도 있기 때문이죠.
임차인 권리분석은,
▪️ 입찰할 물건에 세입자가 있다면, 보증금 반환 의무를 낙찰자가 인수해야 하는지
▪️ 명도 난이도가 높을지 낮을지
이 리스크들을 미리 파악하고 대비하기 위한 과정입니다.
임차인이 있는지부터 확인!
먼저, 입찰하려는 경매 물건에 임차인이 있는지부터 확인해야 합니다. 확인하는 방법은 3가지가 있습니다.
1️⃣ 현황조사서, 매각물건명세서
임차인의 존재 여부는 법원경매정보 사이트의 현황조사서와 매각물건명세서에서 간단하게 확인할 수 있습니다.
특히 매각물건명세서 비고란에서는 대항력 있는 임차인 등의 리스크가 있는 경우 공지해주고 있습니다.
그런데 법원경매정보 사이트에서 경매 물건을 조회해 보면, '매각물건명세서'는 등록되어 있지 않고, '현황조사서'만 등록된 물건들이 있습니다.
이 차이는 매각기일까지 남은 기간 때문에 발생합니다. 매각물건명세서는 매각기일 일주일 전부터 공개되기 때문에, 아직 매각기일이 일주일 이상 남은 물건들은 현황조사서만 등록되어 있는 것입니다.
관심 있는 물건이라면 추후 매각물건명세서가 등록된 후에 꼭 확인해 보시기 바랍니다.
2️⃣ 전입세대확인서 열람(발급)
임차인 유무에 대한 확인은 전입세대확인서 열람(발급)을 통해서도 할 수 있습니다.
전입세대확인서는 가까운 주민센터에서 발급받을 수 있는데, 발급받을 때 필요한 준비물이 있습니다.
▪️ 신분증
▪️ 해당 경매사건 정보 출력본(경매 일시, 소재지가 포함된 자료)
▪️ 수수료 500원
3️⃣ 아파트 관리사무소 문의
전입세대확인서에 아무도 등재되어 있지 않다면, 공실일 가능성이 높지만 그렇지 않을 가능성도 배제할 수는 없습니다. 이때 전입자 유무를 확실하게 확인하고 싶다면, 아파트 관리사무소에 문의해서 확인해볼 수 있습니다.
👉 확인해본 결과 점유자가 없더라도 아직 안심하기엔 이릅니다. 점유하지 않더라도 임차권등기를 통해서 대항력을 유지할 수도 있기 때문입니다. 점유자가 없다면 먼저 임차권자 유무를 확인해야 합니다.
👉 점유자가 있다면, 임차인인지 확인해야 합니다. 그리고 점유자가 임차인이 맞다면 대항력이 있는지 확인하는 것이 필수적입니다.
👉 점유자 유무에 따른 대항력 확인 방법은 아래에서 순서대로 알려드릴게요.
점유자가 없는 경우 (임차권자 유무 확인하기)
입찰할 물건에 점유자 또는 전입세대가 없더라도 임차권자가 있다면 대항력 있는 임차인이 있는 것과 같은 결과가 나올 수 있습니다.
임대차계약 종료 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인은 임차권등기를 신청할 수 있고, 임차권등기가 되면 임차인이 대항력과 우선변제권을 유지하며 이사할 수 있기 때문입니다.
주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령) ① 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
⑤ 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 제3조제1항·제2항 또는 제3항에 따른 대항력과 제3조의2제2항에 따른 우선변제권을 취득한다. 다만, 임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 제3조제1항·제2항 또는 제3항의 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다.
임차권자 유무 확인 방법은 2가지가 있습니다.
1️⃣ 법원경매정보 사이트에서 확인
먼저, 법원경매정보 사이트 물건정보에서 간단하게 임차권 유무를 확인할 수 있습니다.
법원경매정보 사이트 물건정보 화면에서 '사건상세조회' 버튼을 클릭합니다.
스크롤을 맨 아래까지 쭉 내려서 '당사자내역' 표를 확인합니다.
'주택임차권자'가 있는 경우에는 이 표에 표시됩니다.
이 부분에 '주택임차권자'가 표시되어 있다면, 주택임차권이 설정되어 있다는 것입니다.
이 주택임차권자의 보증금 금액, 전입일자 등 자세한 내용은 등기부등본에서 확인할 수 있습니다.
2️⃣ 등기부등본 확인
임차권등기가 설정돼 있다면 등기부등본 을구에 표기되고,
임차권자 성명, 보증금, 전입일자 등 정보를 확인할 수 있습니다.
임차인이 점유 중인 경우 (대항력 유무 확인하기)
앞에서 임차인이 있다는 것을 확인했다면, 대항력 있는 임차인인지 확인해야 합니다. 모든 임차인이 대항력을 가진 건 아니기 때문입니다.
👉 여기서 대항력이란, 임차인이 임대차계약에 따른 권리를 타인에게 주장할 수 있는 힘을 말합니다. 즉, 대항력 있는 임차인은 주택의 소유권이 변경되더라도 임대보증금 전액을 반환받을 때까지 해당 주택에 거주할 수 있는 권리를 가집니다.
주택임대차보호법 제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
임차인이 대항력을 갖기 위해서는 아래 요건을 모두 충족해야 합니다. 각 항목마다 요건을 충족하는 경우에만 다음 단계로 진행하면 됩니다.
1️⃣ 점유 여부 & 전입신고일 확인
▪️ 실제 점유(거주)하고 있는지,
▪️ 전입신고일이 언제인지 확인
👉 대항력의 요건은 점유&전입신고입니다.
해당 주택을 점유하면서 전입신고를 했다면 전입신고일을 확인해야 해요. 대항력은 전입신고한 다음 날 0시에 발생하기 때문입니다.
👉 여기서 점유 또는 전입신고 둘 중 한가지라도 충족하지 못한 임차인이라면 대항력이 없기 때문에 권리분석은 여기서 종료하면 됩니다. 대항력 없는 임차인이 배당신청을 했다면, 배당 순서는 확정일자를 받은 날짜에 따라 정해지고, 낙찰자에게는 보증금 반환 의무가 인수되지 않습니다.
2️⃣ 전입일자와 말소기준권리 날짜 비교
▪️ 전입일자가 더 빠르면 대항력 있음 ⭕
👉 선순위 임차인
▪️ 전입일자가 늦으면 대항력 없음 ❌
👉 낙찰자에게 인수되는 보증금 없으므로 임차인 권리분석 여기서 끝!
3️⃣ 임차인 보증금 배당 여부 확인
▪️ 대항력이 있어도 보증금을 전액 배당받는 경우
👉 낙찰자가 별도로 보증금 배상하지 않아도 되므로 안전!
▪️ 대항력이 있지만 배당신청을 하지 않았거나 배당받지 못하는 경우
👉 보증금 지급 의무를 낙찰자가 인수 ☠️
대항력 있는 임차인 vs 없는 임차인
요점 정리!
대항력 요건에 한 가지라도 해당되면 주의깊게 분석해봐야 합니다.
☑️ 대항력 있는 임차인
▪️ 전입신고 + 실제 점유(거주)
▪️ 전입신고일이 말소기준권리 날짜보다 빠름
▪️ 전입신고, 점유하지 않지만 주택임차권 등기
👉 낙찰자가 보증금 지급 의무 인수 가능성 있음
☑️ 대항력 없는 임차인
▪️ 점유하지 않음
▪️ 전입신고 하지 않음
▪️ 전입신고일이 말소기준권리 날짜보다 늦음
👉 낙찰자에게 인수되는 권리 없음
📍 경매에서 돈을 잃지 않으려면 가격보다 임차인 권리 유무를 먼저 체크해야 합니다.
임차인 유무, 그리고 임차인의 대항력 유무가 명도 난이도와 수익률, 리스크를 동시에 결정하기 때문입니다.
정확히 확인해서 안전한 투자 하시길 바랍니다.
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