경매 물건을 검색하다가 '유치권 신고 있음'이라는 문구를 보신 적 있나요?
물건이 마음에 들어서 입찰하고 싶지만 유치권 신고 때문에 고민되는 경우가 있습니다.
유치권 신고가 있으면 위험한 물건일까요?
결론부터 말하면, 유치권 신고가 됐다고 해서 무조건 걸러야 하는 건 아닙니다.
왜 그런지 차근차근 알아봅시다.
유치권이란?
길을 가다 보면 건물에 붙은 '유치권 행사 중'이라는 현수막이 종종 눈에 띕니다. 그런 현수막 주변에는 왠지 모르게 위협적인 분위기가 감돌기도 하는데요. 여기서 '유치권'은 무슨 뜻일까요?
유치권이란, 타인의 물건에 대해 생긴 채권을 회수하지 못한 자가 그 채권을 변제받을 때까지 물건을 점유할 수 있는 권리를 말합니다.
예를 들면, 건물을 공사한 업자가 건물주로부터 공사대금을 받지 못했을 때, 공사대금을 받을 때까지 건물의 인도를 거절할 수 있는데, 그 권리를 유치권이라고 합니다.
유치권은 유치권자가 점유함으로써 공시되는 권리로, 등기부등본에는 기재되지 않기 때문에 경매에서는 위험요소로 인식되기도 합니다.
민법 제320조(유치권의 내용) ① 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자는 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에는 변제를 받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 권리가 있다.
② 전항의 규정은 그 점유가 불법행위로 인한 경우에 적용하지 아니한다.
'유치권 신고 = 유치권 성립'은 아니다
경매 공고나 매각물건명세서에 '유치권 주장' 또는 '유치권 신고'라는 내용이 기재된 경우가 있습니다. 이 경우, 누군가가 그 물건에 대해 유치권을 갖고 있다고 주장했다는 것이지, 법원이 유치권을 인정했다는 뜻은 아닙니다.
유치권은 일정한 요건을 충족해야 성립하는 권리이기 때문에, 누군가가 일방적으로 신고했다고 해서 자동으로 인정되지는 않습니다.
즉, 유치권 주장 ≠ 유치권 성립
이 점을 먼저 구분할 필요가 있습니다.
유치권 신고? 왜 했을까?
그렇다면, 유치권 신고는 왜 하는 걸까요?
경매 물건에 유치권 신고를 하는 목적은 대체로 두 가지가 있습니다.
첫 번째, 해당 물건과 관련된 채권을 회수하기 위해서입니다.
일반적으로 공사 업체가 건물에 대한 공사를 마친 후 대금을 받지 못했을 때 해당 건물을 점유하면서 유치권을 주장하는 경우가 많습니다.
두 번째, 문제 있는 물건으로 보여서 유찰시키기 위해서입니다. 즉, 허위 유치권입니다.
실제로는 유치권을 갖고 있지 않은 이해관계인이 경매를 유찰시켜서 낮은 입찰가로 직접 낙찰받으려는 의도가 있는 경우도 있습니다. 그래서 유치권이 신고된 물건이라면 그 유치권이 실제로 성립하는지 조사해 볼 필요가 있습니다.
유치권 신고된 물건, 입찰 피해야 할까?
유치권 신고가 있다고 해서 무조건 피할 필요는 없습니다. 다만 몇 가지는 반드시 확인하고 접근하는 것이 좋습니다.
☑️ 체크 포인트
1. 점유자가 누구인지
유치권이 성립하기 위해선 유치권자가 경매개시결정등기 이전부터 해당 물건을 점유해야 합니다. 그래서 그 부동산을 실제로 점유하고 있는 사람이 유치권을 주장하는 당사자인지 확인할 필요가 있습니다.
그런데 만약 채무자가 점유하고 있다면 유치권은 인정되지 않습니다.
민법 제328조(점유상실과 유치권소멸) 유치권은 점유의 상실로 인하여 소멸한다.
2. 공사나 채권 내용이 건물과 관련 있는지
건물과 무관한 채권이라면 유치권이 인정되기 어렵습니다.
유치권은 타인의 물건 등으로 인해 채권이 발생했을 때, 그 채권을 변제받을 때까지 해당 물건을 점유할 수 있는 담보물권이기 때문입니다. 유치권이 성립되려면 물건과 채권 사이의 견련성(사물 상호 간의 의존성)이 필수적입니다.
3. 법원 자료에 어떻게 기재돼 있는지
매각물건명세서와 현황조사서에 유치권 관련 내용이 어떻게 적혀 있는지 확인해야 합니다.
유치권 신고에 대한 내용은 매각물건명세서 하단 '비고란'에 기재되는데, 이 내용을 통해 대략적인 상황을 파악할 수 있습니다.
현황조사서에서는 유치권자의 점유에 대한 기록을 살펴봐야 합니다. 유치권 신고가 있으나 현황조사서 상에는 점유에 대한 기록이 전혀 없다면, 유치권을 주장하는 자에게 불리할 수 있습니다. 유치권의 성립요건 중 하나는 '점유'이기 때문입니다.
👉 여기까지 체크해 봤을 때, 기본적인 성립 요건을 갖추지 못한 유치권 신고라면 입찰을 검토해도 됩니다.
하지만 성립 요건을 모두 충족하는 물건이라면 위험 요소가 있기 때문에 현장조사 등 적극적인 추가 조사가 필요합니다.
마무리 요약
▪️ 유치권이란, 타인의 물건에 관한 채권을 회수하기 위해 그 물건을 점유할 권리입니다.
▪️ 유치권이 신고됐다고 해서 자동으로 인정되는 것은 아니며,
▪️ 경매 물건에 신고된 유치권이 성립되지 않는 경우도 있으므로,
▪️ 유치권 성립요건을 따져보고 입찰여부를 결정해야 합니다.
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