부동산 투자에 관심 있는 분들이라면 한 번쯤 부동산매매사업자 등록을 고민해 보셨을 겁니다.
특히 단기 매매를 반복하거나, 여러 채를 사고파는 경우에는 개인 명의로 거래할 때보다 세금 구조가 완전히 달라지기 때문이죠.
이번 글에서는 부동산 매매사업자 등록 방법부터 양도소득세, 취득세, 대출 가능 여부까지 한 번에 정리했습니다!
부동산매매사업자란?
부동산매매사업자란 부동산을 사고 파는 것을 업(業)으로 하는 사업자를 뜻합니다.
일반 개인은 주로 실거주용으로 부동산을 사고 파는데, 그 부동산을 팔아서 양도차익이 발생하는 경우에는 양도소득세가 부과됩니다.
이와 달리 부동산매매사업자는 부동산을 사업용으로 사고 팔기 때문에, 부동산을 매도할 때 얻은 수익을 사업소득으로 간주하여 종합소득세를 과세한다는 차이점이 있습니다.
하지만 부동산매매사업자로 등록한다고 해서 '법인'이 되는 것은 아닙니다.
개인이 부동산매매업으로 사업자등록을 하게 되면 '개인사업자'의 지위를 갖습니다.
부가가치세법 시행규칙 제2조(사업의 범위) ② 건설업과 부동산업 중 재화를 공급하는 사업으로 보는 사업에 관한 영 제3조제2항에서 "재정경제부령으로 정하는 사업"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 말한다.
1. 부동산 매매(주거용 또는 비거주용 건축물 및 그 밖의 건축물을 자영건설하여 분양·판매하는 경우를 포함한다) 또는 그 중개를 사업목적으로 나타내어 부동산을 판매하는 사업
2. 사업상 목적으로 1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매하는 사업
그리고 위 법령에 따르면 매매사업자는 '1과세기간 중에 1회 이상 부동산을 취득하고 2회 이상 판매'한다고 규정되어 있지만,
반드시 그 기간 내에 판매 횟수를 정확히 채워야하는 건 아닙니다.
법령에 규정된 횟수는 예시적인 것에 불과하며, 계속성을 가지고 부동산 거래를 한다면 규정상의 횟수에 미달하더라도 사업성이 부정되지 않는다는 판례가 있으니 안심하셔도 됩니다.
부동산매매사업자 등록 방법
부동산매매사업자 등록은 세무서 방문 신청, 국세청 홈택스 온라인 신청 모두 가능하며,
아래의 업태, 종목, 업종코드로 신청하면 됩니다.
▪️ 업태명: 부동산업
▪️ 종목: 부동산매매업
▪️ 업종코드: 703011
☑️ 관할 세무서 방문 신청
1. 제출서류를 준비하여 관할 세무서에서 사업자등록 신청
▹ 제출서류: 대표자 신분증, 사업자등록신청서, 임대차계약서(사업장을 임차한 경우)
▹ 준비할 것: 상호명 미리 정하기
2. 신청서 등 서류 제출 2~3일 후에 사업자등록증이 발급되면 세무서에 방문하여 수령
☑️ 국세청 홈택스 온라인 신청
1. 로그인
2. '증명·등록·신청 > 사업자등록 신청·정정·휴폐업 > 개인 사업자 등록 신청' 메뉴에서 신청
3. 정상적으로 처리되면 2~3일 후 사업자등록증 발급 완료 문자 발송됨
💡 참고
부동산매매업은 간이과세가 적용되지 않는 업종이기 때문에 일반과세자로 등록해야 합니다.
부가가치세법 제61조(간이과세의 적용 범위) ① 직전 연도의 공급대가의 합계액이 8천만원부터 8천만원의 130퍼센트에 해당하는 금액까지의 범위에서 대통령령으로 정하는 금액에 미달하는 개인사업자는 이 법에서 달리 정하고 있는 경우를 제외하고는 제4장부터 제6장까지의 규정에도 불구하고 이 장의 규정을 적용받는다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업자는 간이과세자로 보지 아니한다.
2. 업종, 규모, 지역 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 사업
부가가치세법 시행령 제109조(간이과세의 적용 범위) ② 법 제61조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 사업자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사업을 경영하는 자를 말한다.
4. 부동산매매업
부동산매매사업자 세금 혜택 (양도소득세 미적용)
부동산매매사업자는 부동산을 취득하거나 보유하는 단계에서는 특별한 혜택이 없지만, 매도 단계에서 절세 효과를 얻을 수 있습니다. 부동산을 매도할 때 '양도소득세'가 아닌 '종합소득세'가 적용되기 때문입니다.
부동산매매사업자로 등록하면 세금이 어떻게 적용되는지 단계별로 알려드립니다.
☑️ 취득 단계(취득세)
취득세를 부과할 때는 부동산매매사업자 등록 여부와 상관없이 일반 개인과 동일한 기준이 적용됩니다. 그래서 기존에 소유하고 있던 개인 명의의 주택도 주택 수에 포함돼요. 즉, 취득 단계에서는 부동산매매사업자의 절세 효과가 거의 없습니다.
주택 취득세 세율은 보유한 주택 수, 조정지역 여부, 개인 또는 법인 여부에 따라서 달라져요.
기본 구조는 아래와 같으니 참고하시기 바랍니다.
| 구 분 | 1주택 | 2주택 | 3주택 | 4주택 이상, 법인 |
| 조정지역 | 1~3% | 8% | 12% | 12% |
| 비조정지역 | 1~3% | 1~3% | 8% | 12% |
☑️ 보유 단계(재산세, 종합부동산세)
부동산을 보유하고 있을 때 부과되는 세금으로는 재산세와 종합부동산세가 있습니다. 재산세와 종합부동산세는 매년 6월 1일 기준 소유한 주택에 대해, 주택 공시가격에 누진세율을 적용해 부과됩니다.
그런데 취득세에서와 마찬가지로, 부동산매매사업자 등록을 하더라도 재산세 및 종합부동산세 절세 효과는 없습니다. 즉, 재산세와 종합부동산세를 부과할 때는 기존 보유하고 있던 개인 명의의 주택과 매매사업자로서 보유한 주택이 모두 합산하여 반영됩니다.
☑️ 매도 단계(양도소득세 또는 종합소득세)
부동산을 매도할 때, 일반 개인은 양도소득세를 납부하지만, 부동산매매사업자는 종합소득세를 납부합니다. 매매사업자가 부동산을 매도해서 얻는 차익을 사업소득으로 보기 때문이죠.
그래서 부동산매매사업자는 부동산을 2년 이내 보유 후 단기 매도하는 경우에 특히 절세 효과를 얻을 수 있습니다. 일반 개인이 부동산을 단기 매도하는 경우, 1년 미만 보유 시 77%, 2년 미만 보유 시 66%의 양도소득세(지방소득세 포함)가 부과되는데 비해, 부동산매매사업자가 매도하는 경우에는 보유 기간과 상관없이 양도차익 구간에 따라 소득세율이 적용되는데, 최고 세율이 45%거든요.
종합소득세 납부 세액은 '과세표준 × 세율 - 누진공제액'으로 계산합니다.
그리고 여기서 '과세표준'은 양도차액에서 필요경비를 공제한 금액이며, 필요경비로 인정되는 범위는 아래와 같습니다.
| 일반 개인(양도소득세 부과 시 공제) | 부동산매매사업자(종합소득세 부과 시 공제) |
| 취득세, 중개수수료, 수리비 일부(전기·수도공사, 냉난방 공사, 섀시) 등 |
취득세, 중개수수료, 인테리어 비용, 업무용 차량 주유비, (경매 취득의 경우) 미납관리비 및 명도비용, 선수관리비 등 사업상 지출되는 모든 비용 |
필요경비로 인정받기 위해서는 지출 증빙자료를 잘 갖춰두는 것이 중요합니다.
그리고 한 가지 주의할 점은, 부동산매매사업자로 등록돼 있더라도 조정대상지역 내 주택을 양도하는 경우에는 비교과세가 적용된다는 사실입니다. 조정대상지역 중과 대상 주택을 양도할 경우에는 양도소득세와 종합소득세 중 더 높은 세금이 부과되니 주의하시기 바랍니다.
💡 참고 (부가가치세 면제 기준)
부동산매매사업자가 국민주택규모(일반적으로 전용면적 85㎡ 이하)에 해당하는 주택을 매입·매도하는 경우에는 건물 부분에 대한 부가가치세(10%)가 면제되지만, 해당 규모를 초과하는 주택에 대해서는 부가가치세가 부과됩니다.
조세특례제한법 제106조(부가가치세의 면제 등) ① 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 재화 또는 용역의 공급에 대해서는 부가가치세를 면제한다. (중략)
4. 대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역(대통령령으로 정하는 리모델링 용역을 포함한다)
조세특례제한법 시행령 제106조(부가가치세 면제 등) ④ 법 제106조제1항제4호에서 "대통령령으로 정하는 국민주택 및 그 주택의 건설용역"이란 다음 각 호의 것을 말한다.
1. 「주택법」제2조제1호에 따른 주택으로서 그 규모가 같은 조 제6호에 따른 국민주택규모(재정경제부령으로 정하는 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 한 면적을 말한다) 이하인 주택
주택법 제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.
6. "국민주택규모"란 주거의 용도로만 쓰이는 면적(이하 "주거전용면적"이라 한다)이 1호(戶) 또는 1세대당 85제곱미터 이하인 주택(「수도권정비계획법」제2조제1호에 따른 수도권을 제외한 도시지역이 아닌 읍 또는 면 지역은 1호 또는 1세대당 주거전용면적이 100제곱미터 이하인 주택을 말한다)을 말한다. 이 경우 주거전용면적의 산정방법은 국토교통부령으로 정한다.
부동산매매사업자 대출 가능 여부
많은 분들이 궁금해하는 분들이 바로 대출인데요, 부동산매매사업자가 받을 수 있는 대출은 주택담보대출과 사업자 대출이 있습니다. 대출을 받을 때 일반적으로 적용되는 사항은 아래와 같지만, 구체적인 대출한도 및 대출 가능 여부는 금융기관에 문의해 보는 것이 정확합니다.
☑️ 주택담보대출
▪️ 개인 명의 대출에 비해 규제 더 강함
▪️ LTV 한도 낮거나 대출 제한됨
▪️ 지역·주택 수·용도에 따라 차등 적용
☑️ 사업자 대출
▪️ 부동산 담보 사업자대출 가능
▪️ 주택담보대출보다 금리 높음
▪️ 매매용 부동산은 심사 까다로움
부동산매매사업자 장단점 정리
☑️ 장점
▪️ 양도 단계 절세 가능(양도소득세 대신 종합소득세 적용)
▪️ 단기 매매에 유리
▪️ 필요경비 폭넓게 인정(일반 개인에 비해 필요경비 인정 범위 넓음)
☑️ 단점
▪️ 종합소득세 누진 구조(근로소득 등 기타 소득과 합산 부과되므로 세금 부담 커질 수 있음)
▪️ 소득구간 높아질수록 건강보험료 증가
▪️ 대출 규제 불리하게 적용
▪️ 세무 관리 부담
💡 부동산매매사업자는 양도 시 절세 효과가 있지만 세금 구조가 복잡합니다. 그리고 대출은 일반 개인보다 더 보수적이에요.
따라서 신중히 검토한 끝에 반드시 본인 상황에 맞는 판단을 하시길 바랍니다.
그리고 이 글은 일반적인 제도에 대한 설명이므로, 실제 세금은 보유 주택 수, 지역, 거래 목적, 연소득 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 최종 결정 전에는 반드시 세무사 및 회계사와 상담을 권장드립니다.
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