'공정시장가액비율' 뜻, 부동산 규제에 활용되는 이유

매년 재산세와 종합부동산세 납부 시기가 다가오면 부동산 소유자들의 시선은 세금 계산의 핵심 지표인 '공정시장가액비율'에 쏠립니다.

최근 뉴스에서는 정부가 '공정시장가액비율'을 다시 상향 조정할 수도 있다는 소식이 전해지며 부동산 시장의 뜨거운 감자로 떠올랐는데요. 그 의미에 대해서 자세히 알아보겠습니다.

부동산을 보유할 때 내는 세금은 재산세와 종합부동산세(종부세) 두 가지가 있습니다.

그리고 이 세금을 부과할 때는 먼저 세금을 매기는 기준 금액인 과세표준을 구해야 합니다.

과세표준은 매년 발표되는 주택 공시가격이 그대로 적용되는 것이 아니라, 공시가격에 정부가 정한 특정 비율을 한 번 더 곱해서 정하는데, 이 비율이 바로 '공정시장가액비율'입니다.

과세표준 = 부동산 공시가격 x 공정시장가액비율

예를 들어, 공시가격이 10억 원인 아파트라도 공정시장가액비율(60%)을 적용하면 과세표준은 6억 원이 됩니다. 그리고 공정시장 가액비율이 80%라면 과세표준은 8억 원이 되겠죠.

이렇게 산출한 과세표준에 '과세표준 구간별 세율'을 곱하면 납부할 세금이 계산됩니다.

즉, 공시가격은 그대로라도 공정시장가액비율이 변동되면 납부해야 할 세금이 변동되는 것입니다.

부동산 세금 제도를 바꿀 때는 보통 국회를 거쳐 법률을 개정해야 합니다.

하지만 이 '공정시장가액비율'은 국회 동의 없이도 정부가 '시행령'만 고치면 즉각적으로 비율을 조정할 수 있습니다.

종합부동산세법상 이 비율은 60~100% 범위에서 대통령령(시행령)으로 정하도록 되어 있거든요.

그래서 부동산 규제에 있어서 '공정시장가액비율'이 항상 이슈가 되고 있습니다.

정부 입장에서는 부동산 시장의 과열 또는 침체 상황을 타개하는 데 있어서 빠르게 조세 부담을 통제할 수 있는 강력한 무기인 셈입니다.

과거 공정시장가액비율 수치를 보면, 부동산 정책에 대한 정부의 의지를 파악할 수 있습니다.

문재인 정부에서는 집값 상승기를 맞아 다주택자의 투기 수요를 차단하고, 부동산 시장을 안정시키려는 목적으로 종합부동산세를 강화했습니다. 2018년까지 80%로 유지되던 공정시장가액비율을 매년 5%p씩 단계적으로 끌어올렸습니다.

2022년 출범했던 윤석열 정부는 납세자들에 대한 조세 부담 완화 기조를 내세웠습니다. 출범 직후 곧바로 시행령을 개정하여 공정시장가액비율을 60%로 대폭 낮췄고, 그 비율이 현재까지 적용되고 있습니다.

최근 부동산 시장 과열에 대한 정부의 강력한 규제 의지에 비추어봤을 때, 공정시장가액비율이 다시 인상될 거라는 예측이 쏟아지고 있습니다.

다주택자의 보유세 부담을 높임으로써 다주택자 소유 주택이 시장에 매물로 나오도록 유도하고, 주택 매물(공급)이 확대되면 집값 안정화를 기대할 수 있다는 논리입니다.

하지만 정부에서는 공정시장가액비율을 인상하는 경우 늘어난 세 부담을 지는 대상이 지나치게 넓어질 수 있기 때문에, 공정시장가액비율을 인상하는 대신 종부세 세율이나 과세표준 구간을 조정하는 방안도 검토하고 있다고 합니다.

이처럼 공정시장가액비율은 단순한 세금 계산 수식이 아니라, 정부가 시장을 통제하기 위해 조이는 '수도꼭지'와도 같습니다. 법 개정 없이 정부의 의지만으로 즉각적으로 세금을 조절할 수 있기 때문입니다.

따라서 부동산을 매수하거나 포트폴리오를 재편할 때는 현재의 비율(60%)만을 기준으로 수익률을 계산해서는 안 됩니다. 향후 이 비율이 인상될 경우 부담하게 될 최대 보유세 시뮬레이션을 미리 돌려보고, 감당 가능한 선에서 보수적인 자금 계획을 세우는 것이 안전합니다.

앞으로 발표될 세법 시행령 개정 동향을 주시하면서, 보유하신 자산의 리스크를 지혜롭게 관리해 나가시길 바랍니다. 🙂