부동산 투자라곤 해본 적 없는 평범한 주부가 경매 독학 6개월 만에 첫 낙찰을 받기까지의 공부 과정을 기록해 봅니다.
처음엔 부동산을 저렴하게 살 수 있다는 말에 솔깃해서 경매에 관심을 갖게 되었습니다.
그렇게 경매 책을 한 장 두 장 넘겨보기 시작했는데, 책을 읽으면 읽을수록 경매 절차가 복잡하고, 권리분석도 어렵고, 무엇보다 명도 절차가 무시무시하게 느껴졌어요.
그래서 그땐 내가 실제로 입찰을 하고, 낙찰을 받을 수 있다고는 상상조차 못 했어요.
하지만 뭐라도 해야 했기 때문에 일단 계속해서 책을 읽었고, 물건을 검색하고 분석하다 보니, 어느새 법원에 가서 입찰표를 적고, 명도소송을 준비하는 제 자신을 발견하게 되었네요.
처음엔 혼자서 실전까지는 불가능하다는 생각에 유료 강의를 찾아봤는데, 강의료가 만만치 않더라고요.
그래서 강의 대신 챗GPT와 많은 대화를 나누면서 공부 계획을 세워나갔습니다.
만약 처음부터 유료 강의를 들었다면 낙찰까지의 속도는 더 빨랐을 것 같기도 합니다.
하지만 혼자서 맨땅에 헤딩하며 지식을 차곡차곡 쌓아 올리는 성취감이 컸고,
공들인 만큼 쉽게 그만둘 수 없는 저만의 단단한 자산이 되었기 때문에 나쁘지 않은 선택이었다고 생각합니다.
그럼, 지난 6개월간 어떤 방법으로 공부하고 실행했는지 하나씩 풀어보겠습니다.
목차
1단계 : 경매 책 읽기
무언가를 처음 배울 때 가장 만만하면서도 가성비 높은 수단은 역시 책이죠.
초반에는 무작정 손이 가고 끌리는 순서대로 책을 골라서 읽었습니다.
어떤 책들은 술술 읽히면서 경매에 재미를 붙여준 반면,
어떤 책들은 가뜩이나 낯선 경매를 더 딱딱하고 어렵게 만들더라고요.
그런데 신기하게도 그때는 너무 어렵고 재미없었던 책들이
지금 다시 읽어보면 엄청난 인사이트를 주는 유익한 책으로 다가오기도 합니다.
결국 나의 현재 수준에 맞는 책을 고르는 게 중요하다는 걸 깨달았습니다.
그래서 경매 입문자들이 가장 먼저 읽으면 좋을 책들을 몇 권 추려봤습니다.
이 책들은 경매의 뼈대를 쉽게 설명하면서도 필수적인 기초 지식은 꽉꽉 채워져 있기 때문에,
이 중 3권 이상만 정독해도 웬만한 기초 권리분석은 할 수 있게 될 거예요.
그리고 한 권, 두 권 읽어가다 보면 내 수준에 맞는 다음 단계의 책을 고르는 안목도 자연스럽게 생깁니다.
☑️ 입문자에게 추천하는 책
👉 처음에는 경매 과정의 큰 틀을 이해하면서 이론도 숙지해야 하기 때문에, 책을 읽으며 노트를 했어요.
그리고 이렇게 배운 내용들을 잊지 않기 위해 실전 투자를 하면서 계속해서 책 읽기를 병행하고 있습니다.
2단계 : 유튜브 영상으로 공부하기
책으로 뼈대를 잡았다면, 영상으로 복습할 차례입니다.
유튜브에는 초보 단계에서 참고할 만한 훌륭한 무료 영상들이 정말 많은데, 그중에서도 이론을 이해할 때 가장 도움 되었던 채널 2개를 추천합니다.
☑️ 행크TV
처음 경매의 흐름을 공부할 때, 12개의 영상으로 구성된 '부동산 경매 무료강의' 시리즈가 큰 도움이 되었어요.
경매 투자의 전반적인 흐름을 쉽게 설명해 주거든요.
그리고 '행크TV' 채널에는 이 강의 외에도 유익한 영상들이 매우 많습니다.
☑️ 경매대마왕
특수물건의 권리관계에 대해서 공부할 때는 경매대마왕님의 영상들이 큰 도움이 되었어요.
특수 권리들은 책으로만 읽어서는 내용을 이해하기가 어려운데, 명쾌한 강의 영상을 반복해서 시청하면서 쉽게 이해할 수 있었습니다.
👉 이 외에도 유튜브에는 수많은 경매 채널이 있기 때문에,
모르는 용어나 궁금한 내용이 생길 때마다 검색해 보며 궁금증을 풀었습니다.
주로 집안일이나 운동할 때 유튜브를 라디오처럼 반복해서 들었어요.
유튜브 덕분에 뭐든 배우기 좋은 세상입니다 😊
3단계 : 물건 검색 & 권리분석
이론을 배웠다면 이제 실제 경매물건을 찾아서 권리분석을 적용해 볼 시간입니다.
이론을 다 이해한 것 같아도 막상 등기부등본을 열어보면 배웠던 공식이 쉽게 적용이 되지 않고 확신이 서지 않을 때가 많은데, 연습이 반복되면 가능해집니다.
물건 검색 사이트로는 아래의 두 곳을 이용하고 있어요.
☑️ 법원경매정보
법원에서 운영하는 경매 공식 사이트인 '법원경매정보' 입니다.
처음에 경매 무료 사이트가 있다는 걸 몰랐을 땐 여기서만 물건 검색을 했었어요.
여기서 물건을 검색하다가 관심 있는 물건이 나오면 인터넷등기소에서 일일이 등기부등본을 발급받아서 권리분석을 해보곤 했지요.
하지만 지금은 더 편리한 무료 사이트를 이용하고 있기 때문에, 이 법원경매정보 사이트는 정확한 공식 정보를 검색할 때에만 방문하고 있습니다.
☑️ 마이옥션
강력 추천하는 무료 경매 사이트입니다.
무료인데도 가입만 하면 유료 사이트 못지않게 등기부등본 등의 자료가 제공됩니다.
이 사이트를 몰랐을 땐 등기 발급 비용도 만만치 않았는데,
마이옥션 덕분에 등기 발급받는 시간과 비용이 크게 절약되었어요.
스마트폰 어플도 있어서 외부에서 검색하기도 편리하고,
최근에는 '공매검색' 메뉴도 추가되었습니다.
☑️ 권리 분석
경매 사이트에서 물건을 검색하다가 관심 있는 물건을 발견하면 권리 분석을 했습니다.
권리상 문제가 없는 안전한 물건을 찾는 연습부터 시작해서,
특수한 권리가 있다면 등기부등본과 각종 판례들을 파고들면서 실타래를 풀어가는 연습까지 반복해 보았어요.
연습이 반복되면서 등기부등본상 권리를 이해하는 폭이 넓어진 것 같습니다.
4단계 : 수요 파악 & 시세 조사
권리분석이 가능하다면 이제 부동산의 가치를 파악해야 합니다.
권리상 하자가 없다고 해서 무조건 돈을 버는 것은 아니기 때문에, 수익을 내려면 결국 팔리는 물건,
즉, 수요가 있는 부동산을 낙찰받아야 합니다.
☑️ 아파트
입찰할 물건이 아파트라면, 네이버부동산을 통해 실거래가, 호가, 거래량을 꼼꼼히 확인합니다.
최저입찰가가 시세 대비 충분히 메리트가 있고, 거래량까지 받쳐준다면 투자해도 되는 물건이라고 볼 수 있습니다.
아파트는 손품만 팔아도 온라인상에서 많은 정보를 얻을 수 있기 때문에 어느 정도 입찰 여부를 결정할 수 있습니다.
☑️ 빌라/오피스텔/다가구 등
아파트 외의 물건은 손품만으로는 정확한 시세 파악이 어렵습니다.
그래서 먼저 국토교통부 실거래가시스템, 부동산플래닛 등 사이트에서 주변 실거래 내역을 조사한 후에,
현장에 임장을 가서 물건 상태를 파악하고, 물건지 인근의 중개사무소에 들러 시세에 대한 크로스체크도 필요합니다.
저는 몇 번 임장을 가보았지만 아직도 중개사무소 방문은 두려워요..
그래서 먼저 손품으로 충분히 정보를 확인한 후에 검증 목적으로만 중개사무소를 방문하곤 합니다.
중개사무소 임장 스킬은 차차 좋아질 거라 기대해 봅니다... 😓
5단계 : 모의입찰
3~4단계를 매일같이 반복하다가 탐나는 물건을 발견했을 땐 모의입찰을 진행했습니다.
단순히 예상 낙찰가를 적어보는 게 아니라,
모든 부대비용과 세금을 반영해서 예상 수익률까지 계산해 보는 과정입니다.
계산의 정확도를 높이기 위해서, 먼저 아파트 관리사무소에 전화해서 미납관리비가 있는지 물어보고,
선순위 임차인이 있는 경우엔 인수되는 보증금이 있는지 파악합니다.
그리고 각종 세금(취득세, 보유세, 양도세)과 비용(대출이자, 명도비용, 수리비, 법무사비, 부동산 중개수수료 등)을 산출해서 반영했습니다.
그리고 이 물건을 낙찰받는다면 바로 매도를 할 것인지, 전월세를 맞출 것인지 출구 전략도 적어 봅니다.
그 후 실제 매각기일에 낙찰된 가격을 확인하고 내 입찰가와 비교하며 복기 과정을 거쳤습니다.
초반에는 근저당권 하나만 있는 안전한 물건조차도 불안하게 느껴졌었지만,
복기 과정을 쌓아가면서 낙찰가의 기준점을 잡아갈 수 있었습니다.
이 과정은 노트에 손으로 기록해도 좋고, 컴퓨터 파일로 작성해도 좋아요.
저는 처음엔 손으로 펜을 꾹꾹 눌러가며 기록했지만, 지금은 엑셀 파일에 입력해서 차곡차곡 데이터베이스를 구축하고 있습니다.
6단계 : 법원에 가서 입찰하기
충분한 모의입찰로 확신이 생겼다면, 이제 진짜 법원에 갈 때가 되었습니다.
저는 처음 법원에 가기 전날 밤엔 긴장감에 잠도 제대로 못 잘 정도였지만, 계속되는 패찰로 전국 각지의 법원을 문턱이 닳도록 드나들다 보니 점점 익숙해지더라고요.
법원마다 경매법정의 구조나 입점한 은행, 그리고 입찰 마감시간은 조금씩 다르지만,
큰 틀에서 입찰 방법은 똑같거든요.
그리고 매각기일에 중요한 일정이 생겨서 직접 갈 수 없을 때는 대리입찰 서비스를 이용해보기도 했습니다.
'바토너'라는 사이트인데, 진행 단계마다 알림톡을 보내주기 때문에 안심하고 맡길 수 있었어요.
법원 입찰 과정이 궁금하다면, 저의 첫 입찰 후기를 참고하세요. 🙂
2026.02.26 - [경매 스터디] - 수원지방법원 안산지원 경매 입찰 후기
수원지방법원 안산지원 경매 입찰 후기
경매 공부를 한지 일 년쯤만에 드디어 첫 입찰을 다녀왔습니다.그동안 투자하고 싶은 물건을 가끔 발견하기도 했지만 막막함과 두려움이 앞서서 선뜻 행동으로 옮기지 못했었는데 이번엔 용기
essay3416.tistory.com
마무리하며
경매를 시작하기 전엔 법원이란 곳은 범접할 수 없는 먼 곳으로 느껴졌지만,
요즘은 전국 각지의 법원을 거리낌 없이 찾아다니고 있습니다.
단 한 건을 낙찰받기 위해서 앞에서 정리한 1~6단계 과정을 계속해서 반복했고,
경쟁률이 낮은 물건이 무엇일지 계속해서 고민하고 탐색했어요.
처음에는 권리상 하자가 없는 안전한 물건에만 입찰했지만,
점차 경쟁률이 낮을 것 같은 유치권, 미상임차인, 선순위임차인, 신건, 가처분 물건까지 도전하며 대담함을 키우기도 했습니다.
그렇게 경매 10건 + 공매 2건, 총 12번 입찰만에 첫 낙찰을 받게 되었네요.
낙찰은 투자의 끝이 아닌 시작일 뿐이기에 저는 아직도 한낱 초보일 뿐이지만,
그동안의 공부가 헛되지는 않았던 것 같아서 그 과정을 정리해 보았습니다.
앞으로는 명도와 매도 절차도 스스로 헤쳐나가면서 계속해서 부딪히고 레벨업해가는 과정을 기록으로 남기겠습니다. 😎
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