부동산 경매는 시세보다 저렴한 가격으로 부동산을 취득할 수 있는 좋은 투자 방법입니다.
하지만 저렴한 만큼 리스크가 존재하기 때문에 주의해야 할 부분들이 있습니다.
특히, 입찰 당일에는 긴장한 나머지 중요한 사항을 놓치는 경우가 많기 때문에 꼼꼼한 확인이 필요합니다.
이번 글에서는 경매 입찰일 전후에 확인해야 할 체크리스트를 시간 순서대로 정리해 보았습니다.
입찰을 앞두고 있다면 반드시 체크해 보시길 바랍니다.
1️⃣ 입찰 전날 : 매각기일, 매각물건명세서 체크
✔️ 매각기일 변동 여부 확인하기
경매사건의 매각기일(입찰일자)은 법원경매정보 사이트에 공고됩니다.
그런데 이 날짜는 이해관계자의 신청에 따라 변경될 여지가 있기 때문에, 헛걸음하지 않으려면 입찰 전에 한 번 더 확인해야 합니다.
입찰일자 확인을 위해서는 법원경매정보 사이트(링크)에서 해당 경매사건을 검색합니다.
그리고 검색 결과로 나오는 '물건상세검색' 화면에서 '매각기일'에 변동이 없는지 확인해 줍니다.
그리고 크로스체크를 위해, 화면 스크롤을 내려 하단의 '사건상세조회' 버튼을 클릭한 후, '문건/송달내역' 탭을 클릭합니다.
'문건/송달내역' 내용 중, 최근에 '기일변경신청' 관련 문건이 접수된 적이 있는지 체크합니다.
접수된 기록이 있다면, 매각기일이 변경될 가능성이 있습니다.
하지만, 기일변경신청 건이 없고, '매각기일' 부분도 변경되지 않았다면,
입찰일자가 변동되지 않은 것이니 입찰 준비를 계속해서 진행합니다.
✔️ 매각물건명세서 변동 여부 확인
매각기일 변동 여부를 확인했다면, 매각물건명세서 내용도 변동 사항이 없는지 체크합니다.
매각물건명세서는 입찰일로부터 일주일 전에 공개되는데, 그 내용이 영구불변한 것은 아닙니다.
갑자기 새로운 이해관계자가 나타나는 등 상황 변화가 있다면 매각물건명세서 내용도 변경될 수 있기 때문에 입찰 전에 한 번 더 확인해야 합니다.
2️⃣ 입찰 전날 : 입찰보증금, 기일입찰표 등 준비물 챙기기
✔️ 입찰보증금 준비(수표 발급)
입찰보증금은 입찰 당일 오전에 준비해도 되지만, 전날 미리 준비해 두는 걸 추천합니다.
입찰보증금은 일반적으로 최저매각가격의 10%에 해당하는 금액인데, 재매각 사건의 경우에는 20~30%로 설정되기도 합니다.
그러므로 법원경매정보 사이트에서 보증금 금액(매수신청보증금)이 얼마인지 최종 확인한 후, 은행에 가서 수표 한 장으로 발급받습니다.
은행에 갈 때는 신분증과 통장을 지참하여 방문합니다.
통장이 없는 경우에는 (은행마다 절차가 조금씩 다르지만) 은행 어플을 통해 인증한 후 수표를 발행해 주기도 합니다.
필요한 준비물은 은행마다 다를 수 있기 때문에, 미리 전화로 문의한 후 방문하시기 바랍니다.
✔️ 기일입찰표 작성
기일입찰표는 입찰 당일 법원에 비치된 용지에 작성해도 되지만, 긴장된 상태로 작성하다가 실수할 경우 큰 손해가 발생할 수도 있기 때문에 미리 집에서 작성해 가는 게 안전합니다.
기일입찰표는 총 두 장을 준비하는데, 그중 한 장은 입찰가를 포함한 모든 내용을 작성하고, 나머지 한 장은 입찰가 칸만 비워두고 나머지 내용을 모두 작성합니다.
그럼 입찰 직전에 마음이 바뀌었을 때, 입찰가를 바꿔 적을 수 있습니다.
👉 기일입찰표 서식 파일 (출처: 법원경매정보 사이트)
👉 '기일입찰표' 서식을 직접 다운로드 받으려면, 법원경매정보 사이트에서 아래 메뉴를 따라가시면 됩니다.
👉 기일입찰표 작성 예시
'인'이라고 표시된 부분에는 모두 도장을 날인하고,
위임장은 대리인이 입찰하는 경우에만 작성합니다.
✔️ 그 외 준비물 챙기기
입찰하러 가는 사람이 누구인지에 따라 필요한 준비물이 조금씩 달라지기 때문에, 상황에 따라 꼼꼼히 확인하시길 바랍니다.
▪️ 본인이 직접 입찰하는 경우(개인 명의)
- 신분증
- 도장(인감도장 아닌 막도장도 가능)
- 입찰표
- 입찰보증금
▪️ 대리인이 입찰하는 경우
- 대리인 신분증, 도장
- 입찰자 인감증명서, 인감도장
- 입찰표, 위임장(입찰자 인감도장 날인)
- 입찰보증금
▪️ 공동 입찰하는 경우
- 공동입찰자 전원의 신분증, 도장(참석하는 입찰자는 막도장 가능, 불참하는 입찰자는 인감도장)
- 공동입찰자 중 불참자 인감증명서, 위임장(인감도장 날인)
- 공동입찰신고서, 공동입찰자목록(두 서류 사이에 입찰자 전원 간인해야 함)
- 입찰표, 입찰보증금
▪️ 법인 명의로 입찰하는 경우
- 법인 대표자 신분증 및 도장
- 법인 인감도장
- 법인 등기사항증명서
- 사업자등록증
- 법인 인감증명서
- 입찰표, 입찰보증금
3️⃣ 당일 오전(출발 전) : 매각기일, 매각물건명세서 체크
✔️ 매각기일 및 매각물건명세서 변동 여부는 전날에 한 번 체크했지만, 입찰 당일(법원 출발 전)에도 한 번 더 확인해 줍니다.
확인 방법은 1️⃣번과 같습니다.
✔️ 준비물도 빠뜨린 게 없는지 최종 점검한 후 법원으로 출발합니다!
4️⃣ 당일 오전(법원 도착 후) : 입찰게시판 확인
법원에 도착해서 경매법정을 찾아가면, 출입문 옆에 입찰게시판이 있습니다.
이 게시판에는 당일 입찰할 사건 목록이 게시되기 때문에, 내가 입찰할 사건이 오늘 진행되는 게 맞는지 마지막으로 확인한 후 입찰에 참여합니다.
5️⃣ 입찰표 제출
✔️ 입찰 및 마감시간 확인
입찰은 정해진 시간 내에만 가능합니다. 보통 입찰시간은 오전 10시부터 11시 20분 전후까지 진행되는데, 법원마다 조금씩 다를 수 있습니다. 따라서 입찰 전에 해당 법원의 현장 안내문을 반드시 확인합니다.
✔️ 기일입찰표, 보증금봉투, 입찰봉투 작성
법원에 비치되어 있는 기일입찰표, 보증금봉투, 입찰봉투를 받아서 작성합니다.
작성하도록 되어 있는 모든 부분을 정확히 작성하고, '인'이라고 적힌 부분에는 모두 도장을 날인합니다.
내용을 다 작성했다면, 보증금봉투(백색 소 봉투) 안에 준비해 온 보증금을 넣습니다.
그리고 입찰봉투(황색 대 봉투) 안에 기일입찰표와 보증금봉투를 넣습니다.
✔️ 입찰봉투 제출
모든 준비가 끝났다면, 입찰시간 내에 입찰봉투를 제출합니다.
입찰봉투를 접수하는 집행관 앞에 가면 스테이플러가 비치되어 있는데, 입찰봉투를 스테이플러로 봉한 다음 신분증과 함께 제출합니다.
집행관은 신분증과 입찰봉투를 확인한 후, 신분증과 보증금 수취증을 돌려줍니다.
입찰봉투는 투명한 입찰함에 넣고, 보증금 수취증은 잘 보관해 둡니다.
✔️ 개찰
입찰마감시간이 다가오면 자리에 앉아서 내가 입찰한 사건의 개찰을 기다립니다.
법정 내에 사람이 많으면 소리가 잘 안 들릴 수도 있기 때문에 가급적 앞자리에 앉는 게 좋습니다.
개찰 결과가 패찰이라면, 신분증과 보증금 수취증을 제시한 후 입찰봉투를 돌려받게 되고,
낙찰이라면 제출한 보증금은 돌려받지 않습니다.
6️⃣ 낙찰 후 : 사건기록 열람 및 복사, 낙찰 물건지 방문
입찰 결과가 패찰이라면 법원 근처에서 식사를 맛있게 하고 집으로 돌아가면 됩니다.
그런데 낙찰이라면 할 일이 남아 있습니다 😶
✔️ 경매계에서 사건기록 열람 및 복사
낙찰자는 사건기록을 열람할 수 있습니다. 먼저, 법원 우체국에서 500원짜리 수입인지를 구입한 후 신청서와 함께 서류 열람을 접수합니다.
사건기록에서는 물건의 기본 정보, 소유자 및 임차인의 주소지와 연락처, 임대차계약서, 세금 체납 내역, 물건의 이력 등을 파악할 수 있습니다.
이때, 향후 명도를 위해서 점유자의 인적사항 및 연락처를 확보해둬야 합니다. 추후 인도명령을 신청할 때 점유자의 개인정보가 필요하기 때문입니다.
✔️ 낙찰 물건지 방문
아파트의 경우 관리사무소를 먼저 방문해서 미납관리비가 얼마인지, 점유자가 누구인지 물어봅니다.
다음으로 해당 물건의 현관문에 내 연락처를 붙여둡니다. 향후 다시 방문할 시간이 없다면 벨을 눌러서 만나봐도 됩니다.
점유자와의 대화를 통해 점유자가 처한 상황과 성향을 파악하고 명도 전략을 세웁니다.
👉 입찰 당일 미션은 여기까지입니다!
명도 협상과 경락잔금대출 등의 남은 과제는 내일부터 진행해 나가도 됩니다.
경매는 준비된 사람에게 기회가 오는 시장입니다.
입찰 당일에는 긴장한 나머지 작은 실수를 하기 쉽지만, 꼼꼼히 준비한다면 불필요한 실수를 줄이고 성공 가능성을 높일 수 있습니다.
이 글에서 정리한 입찰 당일 체크리스트가 안정적인 경매 입찰에 도움이 되기를 바랍니다. 😎
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